賣屋

1.準備賣房子

您正想把您的房子賣出去。或許因為工作原因而準備搬遷到令一個城市去。 或許現在這棟房子空間已經不夠用了,打算搬到另一棟更大的房子。 又或許您正為孩子們的教育考慮,打算搬到更好的學區裡頭。不論您搬遷的原因為何, 這搬遷的過程往往是不容易的,尤其如果您在搬遷過程中,必需把您現在的房子賣出去。 一般而言,一棟房子從放到市場上直到出售的期間可長可短,完全受當地房屋市場情況而定, 快則只需幾天或幾星期的時間,慢則可能要花上幾個月的時間。

  • 當您賣房子的時候,儘量從買家的立場想想,一般買家會想在您屋子裡看到什麽特點?试试從買家的角度去想想看,這房子有什麼地方是較吸引、較特出的?仔細檢查一下,看哪些地方需要清潔、打掃、修補、油漆,或裝修。用最低的費用把房子打理得乾淨美觀,以便吸引更多在市場上尋找房子的買家。
  • 試想想看有哪一些簡單的裝修整理是可以實行的,比如油漆、把傢具重新擺布、把廚房和浴室清潔整理、把櫥柜里的雜物整理整理,都可以使您的房子變得更有吸引力。儘量關注于一些即不需花太多時間金錢,卻能使房子感覺煥然一新的事項。
  • 房子的裝修固然可以增加對買家的吸引力,但是在計劃裝修的時候也要注意避免過量的創修。基於當地房屋市場的情況而定,有些買家未必會對一棟裝修得很好,但是相對價錢也較昂貴的房子感興趣,原因很簡單,他們不想付那額外的錢去購買一些他們認為不必要的裝修。一位對當地市場熟悉的房地產代理可以針對您的房子所需的裝修提供有利的意見。
  • 除了一些簡單的裝修以外,當我們把一棟房子放到市場上售賣的時候,更重要的是把房子一些明顯的問題給處理好,比如說把墻上、地上、櫥柜等顯眼的小洞或缺陷給補好,把所有沒蓋好或不安全的電源接口或開關給修好等等。一般而言,房子如果看起來不需要任何補修,或需要越少的補修,就越容易賣出去。

2.尋找房地產經銷代理

一位有經驗的房地產代理可以為賣房子的朋友們提供一些有利的服務。房地產代理除了可以在房子上市場之前建議有利的準備功夫之外,更重要的是可以在繁雜的交易過程中,儘力為賣家爭取更有利的條件。

  • 房地產代理可以把您的房子列入當地的Multiple Listing Service(MLS)系統,您的房子列入以后便可以曝光于市場上的買家以及他們的代理。
  • 一位有經驗的房地產代理對當地房屋市場有深入的了解,清楚知道當地買家對房子所尋求的特點,也因此懂得為您的房子在市場作出適合的推銷策劃,以便吸引更多的準買家。
  • 尋找代理時,可以先和不同代理聯絡了解,然后決定是否可以和代理繼續合作。當選定代理之後,您就得跟代理簽署合約,清楚的列出代理的責任,您賣房子的條件,以及代理賣房子的期限。
  • 您的代理會經常和您報告房子銷售的情況,是否有買家對房子有興趣。如果某個買家、或是同時有多個買家作出提呈(Offer)的時候,您的代理可以幫助您在談判中爭取較好的賣價和其他額外條件。

如果您在孟菲斯城或周邊城市賣房,想尋找一位房地產代理的幫助,歡迎您和我聯繫。我樂意盡力為您提供最好的服務。

4.房屋市場宣傳

房子經過一番刷新過後,便可以拿到市場上去宣傳售賣。房屋市場上每棟房子固然有它們一定的賣點,所以如果我們想順利地把房子以市場上較好的條件賣出去的話,在宣傳方面得下點心思,將房子在眾多競爭者之中顯得突出,吸引更多準賣家。

  • 在售賣房子時,標價是一項非常重要的事項。一個好的出價應該考慮到房子周圍最近的交易,以及市場上正在售賣的房子。如果房子的標價太高,準買家可能完全不會考慮購買,或者您得等一段很長的時間才會接到準買家的提呈。當然如果標價太低,賣家的利潤也相對地降低。您的代理可以幫助您作市場調查,然後給你在標價方面作出建議。
  • 房子售賣時,除了在出價方面來吸引準買家的興趣,有時候也可以考慮增添一些附加條件來達到同樣的目的。比方說,如果賣家愿意幫買家付全部或部分的交易經費,往往會使準買家更深入考慮這棟房子。房地產代理除了在出價方面提供服務,也可以幫助賣家在賣房子的其他附加條件上提供有利的建議。
  • 賣房子的時候一個很有效的宣傳手法是通過代理把房子列入當地的MLS(Multiple Listing Service)系統里。列在MLS系統里的房子往往也會被許多其他房地產網頁里刊登出來,讓您的房子一瞬間接觸到網上許多的準買家。
  • 房子在列入當地MLS系統之前,您的房地產代理會到您的房子拍照片,以便可以和房子資料一起輸入MLS系統當中。房子的照片拍的越好,就越能夠吸引準買家到來參觀您的房子,作進一步的了解。因此,您必需在拍照片之前先打掃、洗刷、油漆、裝修一番,以便拍出來的照片更為吸引。
  • 您也可以在當地報章上刊登出售房子的廣告。
  • 您的房地產代理也會替你安排房子開放給準買家參觀(Open House)。房子在開放參觀期間,代理會在房子里接待參觀者,賣家得在這時候離開房子,好讓參觀者能夠更安心的參觀房子。開放參觀的時候,代理會派發準備好的傳單,記錄參觀者資料,也盡可能尋找機會和參觀者在參觀過後跟進。

4.房屋交易談判

基於市場情況,房子出價,及其他因素,一棟房子快則可能在上市以後幾天就賣出去,慢則可能需要幾個月的時間。一旦有買家提呈購買條件,或有幾個不同的買家提呈時,那買賣條件談判便開始了。

  • 買家作出提呈時,一般上也會付出一些現金作為提呈真誠的保證,如果買家不是在約定的情況下終止交易的話,賣家便可以得到這擔保金。
  • 買家的提呈(Buyer's Offer)一般而言除了價錢以外,還有其他附屬的條件。比如說買家是否要求您支付交易費用(Closing Cost),附加維修事項,附加家庭電器、家俱或窗戶布置?提呈是否有列出在什麽特別情況下買家可以無損失地終止交易?您必須檢閱買家的提呈,清楚了解提呈里的條件,然後決定哪些條件可以接受,哪些條件不能接受或需要更改。作出決定以後,您可以給買家作出三種不同的答覆:完全接受買家的條件,完全拒絕買家的條件,或給買家提呈新的條件。
  • 如果檢閱過買家的提呈后,覺得買家的出價或條件不是您認為最理想的,但相當接近,您可以給買家提出新的價格或條件。您和買家的談判就以此方式來回地進行著,來回的次數沒有限制,但一般而言如果買家和賣家在多回談判后一直無法達到協議,那其中一方可能會選擇放棄交易。
  • 那在檢閱買家的提呈時,怎么樣考慮條件是否可以接受呢?以下幾點可以作為參考。買家的出價和您的叫價有多接近?買家的出價和在您附近及近期內出售相似的房子售價相比是否合理?您想多快把房子賣掉,換句話說,您是否有時間耐性等待其他買家更好的出價?買家提出的條件是否有一些是需要您掏腰包的,掏錢的數目有多少?

5.房屋交易程序

當買家和賣家雙方在談判中達成了協議之後,在交易圓滿結束之前,會有一系列的事項得完成。交易結束之後,這房子的擁有權便正式從您手中轉到買家手中。

  • 大多數買家都是以借貸方式購買房子,所以一般的協議中都會包含買家房貸申請被批的條件,如果買家房貸不被批的話,這交易很可能會被終止,對買家造成不便。所以如果買家的房貸申請一旦被批下了,可算是過了一個很重要的關頭。
  • 一般的交易都會牽涉到專業的房屋檢查(Home Inspection),以便買家和賣家雙方更清楚了解交易中的房子的真實狀況。專員檢查房子過後,會在報告上列出房子需要修補的地方。通常在協議中會清楚列出賣家需要負責修補的最高數額。如果發現修補的費用超過了之前協定的最高數額,那么買賣的條件就必需重新談判商議。
  • 買家房貸銀行方面在批准房貸申請之前會有一些要求,比如房契歷史搜查(Title Search),房子土地面積測量,房子價值專業評估等等,要求的事項基於銀行方面而行而定,不同的銀行有不同的要求。
  • 想想什麽時候可以進行交易結約儀式(Closing)。您是否需要時間搬家?您是否需要時間進行那些協議好的修補?買家方面是否需要一些時間準備?最好能夠儘量縮短交易的時間,以便減少一些導致交易無法順利完成的因素。一般而言,房子買賣的結約儀式是在協議達成后的30至60天內進行的。
  • 一般上,買家在交易結約儀式之前會進行一次最後的檢查,以便檢查協議里的修補事項都有被完成。所以賣家必需在這檢查之前完成所有的修補。
  • Closing通常是由一家專業處理房地產交易的公司(Closing Agent)主持。在Closing的時候,主持公司會從交易中各方索取所該負責的金錢款項,交易中各方簽署一些合約文件。然後主持公司會把房子的產權從賣家手中轉到買家手中,同時也給各方發出支票,確保各方得到根據合約列明應得的款項。
  • 一旦在當地官方注冊后,這房子的交易也就算是正式結束了。

6.交易完成后

恭喜!當您達到這個階段時,您已經成功地把房子賣出去了。

  • 房子賣成以後,也意味著是搬家的時候。搬家往往是件令人頭疼的事,有些人會考慮聘請專業搬家公司來幫忙,或是請朋友的幫忙。無論如何,必需在和買家約定的時間之前離開房子。
  • 別忘了終止或遷移房子種種服務,比如水電服務、電話服務、有線或衛星電視服務、網絡服務、防盜系統服務等等。
  • 如果您是搬遷到另一棟新家,那恭喜了!

您如果在孟菲斯及周邊城市賣房子,歡迎和我聯繫,我非常樂意為您提供任何需要服務。